전세사기 공인중개사 적발 다양한 범죄 수법들 공개

429명의 공인중개사가 전세사기 의심으로 적발되었습니다.

국토교통부에 따르면, 작년 말까지 진행된 전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과, 총 429명이 483건의 위반행위로 적발되었습니다.

이에 따라 당국은 관련 법령에 따라 68건을 경찰에 수사 의뢰했습니다. 또한, 격취소 1건, 등록취소 3건, 업무정지 69건, 과태료 부과 115건의 행정처분을 진행하였으며(총 188건), 경미한 사항 227건에 대해서는 현장에서 경고 및 시정 조치를 취했습니다.

주요 위반행위로는 폐업 신고 이후에도 다른 중개사의 등록증을 대여하여 중개사무소를 운영하거나, 법정 중개보수를 초과하여 수수한 경우가 포함되었습니다. 또한, 소유주, 공인중개사, 중개보조원, 임대인 등이 공모하여 깡통전세 계약을 유도하는 방식으로 전세사기에 가담한 사례도 확인되었습니다.

● 목차

1. 폐업한 중개사무소의 간판 및 기타 시설물을 이용하여 무등록 중개 활동

2. 무등록 중개 및 중개사무소 3개소 운영

3. 계약서 필체 대조 및 중개의뢰인 증언 수집을 통해 등록증 대여

폐업한 중개사무소의 간판 및 기타 시설물을 이용하여 무등록 중개 활동

폐업한 공인중개사 B의 중개사무소 간판이 미철거된 채로 점검을 실시한 결과, 등록취소된 2022년 8월 12일 결격사유에 해당된 공인중개사 A가 B의 상호와 대표 명함을 소지하고 있었음이 확인되었습니다. 또한, B의 폐업처리 이후에도 A가 B의 사무실에서 중개사무소등록증, 공인중개사자격증, 사업자등록증 사본을 그대로 사용하고 있었습니다.

공인중개사 A는 중개행위를 하지 않았다고 주장하고 있습니다. 반면에, 공인중개사 B는 2023년 4월 24일 폐업 처리 이후에도 간판이 미철거되어 있음과 사무실 내에 중개사무소등록증, 공인중개사자격증, 사업자등록증 사본이 게시된 사실을 모르고 있었다고 주장하고 있습니다.

이에 당국은 공인중개사 A에 대해서는 무등록 중개 혐의로, 공인중개사 B에 대해서는 등록증 대여 혐의로 경찰에 수사를 의뢰했습니다.

무등록 중개 및 중개사무소 3개소 운영

'둘 이상 사무소를 운영하고 있다'는 민원이 접수되어 폐업한 공인중개사 A에 대한 조사가 진행 중입니다.

조사 결과, 중개사무소 간판 ①, ②, ③은 '◦◦◦더● ● ● 공인중개사', '◦◦◦ ● ● ● 공인중개사', '▫▫ ● ● ● 공인중개사'로 상호가 유사했습니다.

A는 인근 본인 소유 건물에 중개사무소를 재개설하여 2020년 5월부터 2023년 11월까지 운영했습니다.

A는 본인이 운영하던 ② 중개사무소로 공인중개사 B를 2019년 3월에 서류상 이전신고하였지만, 실제로는 공인중개사 A가 ② 중개사무소 간판 등을 그대로 사용했습니다.

A는 부동산 컨설팅 법인 등록 시 서류상으로는 공인중개사 C의 ③ 중개사무소를 공동사용하는 것으로 기재했지만, 실제로는 공인중개사 A 명의로 ③ 간판과 휴대전화를 사용하여 2017년 8월부터 2021년 9월까지 중개사무소를 운영했습니다.

그 이후, 공인중개사 A와 B는 2023년 11월에 폐업신고를 했습니다.

당국은 공인중개사 A에 대한 무등록 중개 및 둘 이상 사무소 운영 혐의로 경찰에 수사를 의뢰했으며, 공인중개사 B와 C에 대한 추가 수사 여부는 수사기관과 협의 중에 있습니다.

계약서 필체 대조 및 중개의뢰인 증언 수집을 통해 등록증 대여

당국은 해당 중개업소에서 중개보조원이 다수(5명) 상주하고 거래계약 체결 건수가 많다는 사실을 확인했습니다.

이에 대한 대응으로, 공인중개사 A의 필체를 확보하고 최근 3년간 작성한 계약서를 전수 대조한 결과, 공인중개사 A와 필체가 다르게 체결된 계약건 5건을 발견했습니다.

해당 계약건에 대해 매수인과 매도인에게 확인한 결과, 공인중개사 A가 아닌 중개보조원이 계약을 체결한 사실이 확인되었습니다.

공인중개사 A는 조사 과정에서 일부 계약건은 중개보조원이 중개를 했다고 인정했습니다. 이에 따라 당국은 자격증 및 등록증 대여로 공인중개사 A에게 자격취소 및 등록취소 처분을 내렸으며, 등록증 대여 및 무등록 중개행위로 인해 중개보조원 4명에 대해 경찰에 수사를 의뢰했습니다.

무등록 중개업자의 다운계약

당국은 매도인 C로부터 제기된 '공인중개사 A, B의 불법행위' 민원을 심층 조사했습니다.

조사 결과, 도시개발사업부지 부동산 3건(토지 2, 건물 1, 총 9억 5000만 원)의 매매계약에서 다운계약서(▼1억 7000만 원)는 공인중개사 A 명의로 작성되었으며, 중개대상물 확인·설명서 및 거래신고는 공인중개사 B 명의로 기재되었습니다.

매수인 D는 계약서 등 작성은 공인중개사 A, B를 대리해 무등록 중개업자 E가 수행했다고 주장했습니다.

매도인 C의 금융자료 확인 결과, 거래알선자 F의 자녀에게 중개보수로 2000만 원이 지급되었으며, 또한 그 외에도 공인중개사 A, B, 무등록 중개업자 E, 거래알선자 F 등과 관련하여 3억 원 규모의 입출금내역이 확인되었습니다.

이에 당국은 공인중개사 A, B는 등록증 대여, 무등록 중개업자 E는 무등록 중개행위 혐의로 경찰에 수사를 의뢰했습니다.

깡통전세를 모의

부동산거래신고 모니터링 데이터 분석 중, 매수인 D의 거래신고 12건이 매수자 자본 없이 전세임대차계약 승계에 따른 당사자 직거래 매매계약이었으며, 모든 물건이 등기부상 압류가 설정된 상태였습니다.

당국은 이에 따라 무자본 갭투자 전세사기를 의심하고 조사한 결과, 매도인 C 통장 내역에서 매매계약(매도자-매수자 간의 직거래) 전‧후로 계약과 무관한 중개보조원 B 등과의 반복적인 입‧출금 거래 내역이 확인되었습니다.

조사 대상 물건의 매매가(전세가)는 1억 4600만 원으로 당시 평균 시세인 1억 1000만 원보다 높았습니다.

또한, 매매계약 후 매도인 C의 통장에서 중개보조원 B에게 800만 원, 공인중개사 A에게 1800만 원이 지급된 내역이 확인되었습니다.

매도인 C를 조사한 결과, 중개보조원 B 등이 매도인에게 접근하여 업(Up) 계약을 유도한 후, 공인중개사 A 등이 임차인을 유인하여 매매가와 동일한 금액으로 전세 계약을 체결하고, 매수인 D(바지 임대인)와 매도인 C 간 당사자 직거래 형식으로 매매계약(임대차계약 승계)이 이루어졌습니다.

실제 매매금과 임대차보증금의 차액은 전세사기 공모 관련자들이 분배한 것으로 추정되며, 매수인 D(바지임대인)의 다른 거래 11건 역시 동일한 방식으로 진행된 것으로 파악됩니다. 12건의 전세보증금 총액은 17억 4000만 원에 달합니다.

당국은 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 및 형법상 사기죄로 공인중개사 A, 중개보조원 B, 매도인 C, 매수인 D(바지임대인) 등 관련자 46명에 대해 경찰에 수사를 의뢰했습니다.

신탁사 동의 없이 임대차 중개

공인중개사 A가 신탁 관계가 설정된 부동산의 임대차계약을 중개함에 있어, 수탁자(신탁회사)의 사전 승낙 없이 임대 권한이 없는 위탁자(임대인)를 거래당사자(임대인)로 하여 다수의 임차인이 재산상의 피해를 입었다는 민원이 접수되었습니다.

현장방문 및 소환조사 결과, 공인중개사 A는 2022년 4월부터 11월 사이에 신탁회사의 사전동의 없이 임대차 계약을 중개한 총 7건(보증금 합계 1억 4000만 원)이 확인되었습니다.

임차인들이 "전입신고"와 "확정일자 신청"까지 완료했음에도 법적 보호를 받지 못하고 재산상의 피해가 발생한 사실이 확인되었습니다.

당국은 이에 대해 공인중개사 A에게 금지행위(거짓된 언행 등으로 판단을 그르치게 하는 행위) 위반으로 수사의뢰하고, 업무정지 조치(6개월)와 중개대상물 확인·설명 미비로 인한 과태료 250만 원을 부과했습니다.

중개보수 초과수수

당국은 전세피해로 접수된 물건을 대상으로 2020년부터 현재까지 중개한 임대차계약서를 확인한 결과, 공인중개사법 위반이 의심되는 임대차계약서 및 중개대상물 확인·설명서 3건을 확보했습니다.

확보한 계약 건의 중개수수료 입금내역을 추가적인 조사 하여, 공인중개사 A가 3건의 임대차계약(보증금 합계 3억 8500만 원)을 통해 법정중개보수(144만 6270원) 외 292만 3730원을 초과해 수수한 내역을 확인했습니다.

당국은 이에 대해 공인중개사 A에게 중개보수 초과수수로 수사 의뢰하고, 업무정지 6개월 처분을 내렸습니다.

또한, 주택이 아닌 상가 중개수수료 요율을 적용해 초과수수한 사례도 적발되었습니다.

임차인으로부터 매매계약서 관련 민원이 접수되어 조사한 결과, 단독주택과 제2종근린생활시설이 혼합된 물건(보증금 2000만 원, 월세 95만 원)으로 주택의 면적이 1/2 이상이므로, 주택의 중개에 대한 보수(37만 9500원, 부가세 포함)를 받아야 했습니다. 하지만 상가 중개(113만 8500원, 부가세 포함)에 대한 보수를 받아 중개보수 초과에 해당됐습니다.

또한, 계약서에 건물 용도를 주택으로 표기해야 하나 상가로 거짓 표기했으며, 중개대상물 확인·설명서에 임차하기 전부터 건물 일부를 무단으로 용도변경해 사용하고 있다는 사실도 기재하지 않았습니다.

당국은 공동 중개한 물건으로 공인중개사 A와 B에게 중개보수 초과 수수에 대한 혐의로 수사를 의뢰하고, 중개보수 초과수수 및 중개대상물 확인·설명 미흡으로 인해 업무정지 6개월과 과태료 250만 원의 처분을 내렸습니다.

앞으로 다시는 이러한 범죄들이 일어나지 않는 나라가 됐으면 좋겠습니다.

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